Les règles générales applicables à tous les baux

Aperçu

Le contrat de louage (lease) constitue l'un des contrats nommés les plus courants du droit civil québécois. Les art. 1851 à 1891 C.c.Q. établissent un cadre de règles générales applicables à tous les baux, qu'ils portent sur un bien meuble ou immeuble, résidentiel ou commercial. Ce régime impose au locateur (lessor) et au locataire (lessee) un ensemble de droits et d'obligations réciproques qui structurent leur relation juridique pendant toute la durée du bail. La présente leçon couvre les obligations principales de chaque partie, les recours en cas d'inexécution, le régime de la sous-location et de la cession, ainsi que les règles gouvernant la fin du bail.

Objectifs d'apprentissage

À la fin de cette leçon, le lecteur devrait être en mesure de :

• Identifier les obligations de résultat et de garantie du locateur, y compris la délivrance, la jouissance paisible et la garantie quant à l'usage.
• Distinguer les obligations du locataire envers le locateur de celles qu'il assume envers les autres locataires.
• Appliquer les règles relatives aux réparations nécessaires et aux menues réparations d'entretien.
• Comparer le régime de la sous-location à celui de la cession de bail, y compris les conditions d'exercice et les motifs sérieux de refus.
• Expliquer les mécanismes de fin du bail, qu'il soit à durée fixe ou indéterminée, et les effets de l'aliénation du bien loué sur le bail en cours.

Concepts clés et définitions

• Louage (lease) : contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien meuble ou immeuble pendant un certain temps (art. 1851 C.c.Q.).
• Délivrance (delivery) : mise à la disposition du locataire du bien loué avec tous ses accessoires, en bon état de réparation (art. 1854, al. 1 C.c.Q.).
• Jouissance paisible (peaceful enjoyment) : obligation du locateur de garantir au locataire l'usage tranquille du bien pendant toute la durée du bail.
• Trouble de droit (disturbance of right) : atteinte à la jouissance causée par un tiers qui prétend avoir un droit réel ou personnel sur le bien loué (art. 1858 C.c.Q.).
• Trouble de fait (factual disturbance) : atteinte à la jouissance causée par un tiers sans prétention juridique sur le bien.
• Sous-location (sublease) : louage consenti par le locataire à un tiers portant sur une partie ou la totalité du bien déjà loué (art. 1870 C.c.Q.).
• Cession de bail (assignment of lease) : transport par le locataire de l'ensemble de ses droits et obligations dans un bail existant à un tiers cessionnaire (art. 1870 C.c.Q.).

Les obligations du locateur

Le Code civil du Québec impose au locateur plusieurs obligations qui découlent de l'essence même du contrat de louage : procurer au locataire la jouissance du bien loué. Ces obligations se déclinent en quatre volets principaux : la délivrance, la jouissance paisible, la garantie quant à l'usage et les réparations.

La délivrance du bien loué

Le locateur doit délivrer le bien loué en bon état de réparation de toute espèce (art. 1854, al. 1 C.c.Q.). La délivrance consiste à mettre le locataire en possession réelle du bien décrit au contrat, avec tous ses accessoires et services, à la date convenue. Pour un immeuble, cette obligation se concrétise par la remise des clés; pour un bien meuble, par la remise physique du bien. Le locateur se libère de cette obligation en mettant le locataire en possession ou en supprimant tous les obstacles qui empêchent la prise de possession (art. 1717 C.c.Q., par analogie).

La jurisprudence et la doctrine qualifient cette obligation comme une obligation de résultat (obligation of result). La simple constatation de l'absence du résultat suffit à faire présumer la faute du locateur, qui ne pourra s'en dégager qu'en prouvant la force majeure ou le fait d'un tiers dont il n'est pas responsable.

En cas de conflit de baux portant sur le même bien pour la même période, la règle est la suivante : si le bien n'a pas encore été délivré, le locataire dont le bail est antérieur peut en obtenir la délivrance. Si le bien a déjà été délivré au locataire concurrent, le contrat de bail ne conférant pas de droit réel, le premier locataire ne pourra obtenir l'exécution forcée en nature. Il disposera toutefois d'un recours en résiliation et en dommages-intérêts (art. 1863 C.c.Q.), et pourra réclamer des dommages extracontractuels du locataire concurrent de mauvaise foi.

Le bien doit aussi être conforme à la publicité de prélocation, le cas échéant. En matière résidentielle, une clause par laquelle le locataire accepte les lieux « tels quels » est sans effet en raison de l'art. 1893 C.c.Q. En matière commerciale, cette clause est valide et fréquente, sauf si une défectuosité prive le locataire de la jouissance du bien. Le locateur est garant tant des défauts existant lors de la conclusion du bail que de ceux qui apparaissent pendant sa durée, y compris les vices cachés (art. 1854 C.c.Q.). Les baux commerciaux prévoient souvent un délai à l'intérieur duquel le locataire doit dénoncer les vices, à défaut de quoi il est réputé avoir reçu le bien en bon état.

Exemple pratique. Un locateur loue un bureau commercial à deux entreprises différentes pour la même période. La seconde prend possession des lieux. La première, dont le bail est antérieur, ne peut forcer la délivrance en nature mais peut résilier le bail et réclamer des dommages-intérêts au locateur.

La jouissance paisible et les garanties

Le locateur doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien pendant toute la durée du bail (art. 1854, al. 1 C.c.Q.). Cette obligation, également de résultat, s'étend à l'espace loué et à tout ce qui est nécessaire à son utilisation. Le locateur ne doit pas lui-même troubler le locataire et doit répondre des actes de ses préposés. En cas de force majeure, le locateur est libéré de sa responsabilité en dommages-intérêts, mais il ne peut exiger le paiement du loyer pour la période d'inexécution (art. 1693 et 1694 C.c.Q.), conformément à la théorie des risques.

Le locateur garantit le locataire contre les troubles de droit (art. 1858 C.c.Q.), c'est-à-dire les situations où un tiers prétend exercer un droit réel ou personnel dans ou sur le bien loué. Cette garantie couvre les obstacles d'ordre juridique, tels qu'un règlement de zonage empêchant l'usage projeté. La Cour d'appel a précisé, dans le contexte des mesures sanitaires liées à la pandémie de COVID-19, que les décrets sanitaires ne constituent pas des troubles de droit au sens de l'art. 1858 C.c.Q., car ils ne visent pas le bien loué mais les activités de la population en général. Puisque l'obligation relative aux troubles de droit est une obligation de garantie (plutôt qu'une obligation de résultat), la défense de force majeure ne peut en libérer le locateur.

Quant aux troubles de fait, les recours du locataire dépendent de l'identité de l'auteur du trouble. Si le trouble provient d'un tiers qui n'est pas un autre locataire (art. 1859 C.c.Q.), le locateur n'est pas tenu de réparer le préjudice, mais le locataire conserve son droit à une diminution de loyer et, en cas de préjudice sérieux, à la résiliation du bail. Si le trouble provient d'un autre locataire (art. 1861 C.c.Q.), le locataire troublé peut obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail, à condition d'avoir dénoncé le trouble au locateur commun et que le trouble persiste après l'avis. Le locateur sera exempt de dommages-intérêts s'il prouve avoir agi avec prudence et diligence (art. 1861, al. 2 C.c.Q.).

Hypothèse. Durant l'hiver, des travaux de voirie réalisés par la municipalité privent un locataire commercial de l'accès à son local pendant deux semaines. Le locateur n'a aucun contrôle sur ces travaux. Le locataire peut obtenir une diminution de loyer pour la perte de jouissance, mais ne peut réclamer de dommages-intérêts au locateur (art. 1859 C.c.Q.).

La garantie quant à l'usage et les réparations

L'art. 1854, al. 2 C.c.Q. impose au locateur de garantir que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. Le locateur répond de tous les défauts affectant l'usage, qu'ils soient apparents ou cachés, que le locateur les ait connus ou non. Si les lieux ne sont pas conformes à la réglementation municipale et que les permis d'exploitation ne peuvent être obtenus, cette garantie est applicable. En matière commerciale, les parties peuvent limiter contractuellement sa portée; en matière résidentielle, l'art. 1893 C.c.Q. l'interdit. La responsabilité du locateur pourra toutefois être réduite si le locataire a omis de l'avertir d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle (art. 1866 C.c.Q.).

Pour les réparations, l'art. 1864 C.c.Q. oblige le locateur à faire toutes les réparations nécessaires au bien, à l'exception des menues réparations d'entretien à la charge du locataire. Le locateur peut vérifier l'état du bien et y effectuer des travaux (art. 1857 C.c.Q.), sous réserve d'exercer ce droit de façon raisonnable. S'il s'agit d'un immeuble, ce droit comprend aussi la visite par un locataire ou un acquéreur éventuel. L'art. 1885 C.c.Q. encadre en outre l'affichage et ces visites avant l'expiration d'un bail à durée fixe ou après avis de résiliation d'un bail à durée indéterminée.

Lorsqu'il effectue des réparations, il ne peut changer la forme du bien.

Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires à la conservation du bien (art. 1865 C.c.Q.). Ces réparations sont assimilées à une force majeure et n'ouvrent pas droit à des dommages-intérêts. Si elles entraînent une perte de jouissance, le locataire peut obtenir une réduction de loyer et la résiliation du bail dans les cas où les inconvénients sont importants. La réparation nécessaire qui exige la dépossession du locataire ne peut être entreprise sans autorisation du tribunal, sauf en cas d'urgence (art. 1865, al. 2 C.c.Q.).

En cas de défaut du locateur, le locataire peut demander au tribunal l'autorisation d'effectuer les travaux (art. 1867 C.c.Q.) et compenser le montant des dépenses sur le loyer. En cas d'urgence, l'art. 1868 C.c.Q. permet au locataire d'agir sans autorisation judiciaire, pourvu qu'il ait informé ou tenté d'informer le locateur, que ce dernier n'ait pas agi en temps utile, et que la réparation soit urgente et nécessaire. Le locataire doit rendre compte des travaux et des dépenses, pièces à l'appui (art. 1869 C.c.Q.).

En matière commerciale, le bail confie souvent au locataire un fardeau accru en matière d'entretien et de réparations, surtout lorsqu'il occupe la totalité de l'immeuble. Le locataire n'est pas tenu d'améliorer le bien; il doit le maintenir dans l'état où il se trouvait au début de la location, sous réserve de l'usure normale (art. 1890 C.c.Q.).

Les obligations du locataire

Le paiement du loyer et l'usage du bien

Le locataire est tenu de payer le loyer selon les termes du contrat (art. 1855 C.c.Q.). Le loyer est un élément essentiel du bail; en son absence, le contrat ne pourrait être qualifié de louage. Les dispositions générales du Code civil relatives au paiement (art. 1553 et s. C.c.Q.) s'appliquent. À défaut de convention, le loyer est quérable au domicile du locataire (art. 1566 C.c.Q.), bien qu'en pratique il soit généralement stipulé portable et payé par virements bancaires ou chèques postdatés.

L'encaissement sans réserve d'un chèque dont le montant est inférieur au loyer convenu peut constituer une présomption de transaction sur un montant moindre. Le locateur qui souhaite considérer le paiement comme partiel doit en aviser le locataire et attendre quelques jours avant d'encaisser.

Lorsque plusieurs locataires sont liés par un même bail, la dette du loyer est divisible, sauf stipulation expresse de solidarité ou d'indivisibilité (art. 1519 et 1525 C.c.Q.). La solidarité est toutefois présumée entre les débiteurs d'une obligation contractée pour le service ou l'exploitation d'une entreprise (art. 1525 C.c.Q.). La solidarité des époux s'applique si le bail a été conclu pour les besoins courants de la famille (art. 397 C.c.Q.).

Le locataire doit user du bien avec prudence et diligence (art. 1855 C.c.Q.). Cette obligation générale englobe tous les aspects de l'utilisation du bien.

Le locataire est aussi présumé fautif en cas de perte ou de dégradation du bien loué aux termes de l'art. 1862 C.c.Q., sauf preuve d'absence de faute ou de cause étrangère. Si un immeuble est perdu par incendie, le locateur doit établir la faute du locataire ou de la personne à qui il a permis l'accès. En matière immobilière, la réclamation peut viser l'ensemble du préjudice causé.

Elle n'impose pas nécessairement une occupation continue des lieux, sauf clause expresse au bail. Toutefois, le fait de ne pas exploiter son entreprise dans les lieux loués peut, en certaines circonstances, constituer un changement de destination contraire à l'art. 1856 C.c.Q. La Cour d'appel a confirmé, dans l'arrêt 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc., que le défaut d'un locataire d'exploiter sa pharmacie dans les lieux, plus d'un an après la prise de possession, justifiait la résiliation du bail pour changement de destination.

Le locataire est tenu d'aviser le locateur de toute défectuosité ou détérioration substantielle du bien dans un délai raisonnable (art. 1866 C.c.Q.). Le défaut de dénonciation peut réduire ou supprimer la responsabilité du locateur. L'avis n'est cependant pas exigé lorsque le locateur est déjà au fait de la défectuosité ou en est l'auteur.

Les menues réparations et la remise du bien

Les menues réparations d'entretien (minor maintenance repairs), ou réparations locatives, sont à la charge du locataire en vertu d'une présomption légale de responsabilité (art. 1864 C.c.Q.). Le locataire ne peut s'en exonérer qu'en prouvant la vétusté du bien ou la force majeure. Il s'agit de petits travaux de peu d'importance : rebouchage de trous dans les murs, retouches de peinture, remplacement d'une courroie dans un appareil motorisé, par exemple. L'intention des parties de déroger à cette présomption doit être claire dans le bail.

Ni le locateur ni le locataire ne peuvent changer la forme ou la destination du bien loué (art. 1856 C.c.Q.). Cette obligation de résultat protège l'environnement locatif tel qu'il existait lors de la conclusion du bail. Le changement de destination s'apprécie en fonction de celle prévue au bail ou, à défaut, révélée par l'usage antérieur du bien ou son état au moment de la délivrance.

À la fin du bail, le locataire doit remettre le bien dans l'état où il l'a reçu, à l'exception des changements résultant de la vétusté, de l'usure normale ou de la force majeure (art. 1890 C.c.Q.). Il doit enlever les constructions et ouvrages qu'il a faits, pourvu que leur enlèvement ne cause pas de détérioration (art. 1891 C.c.Q.). Si la remise en état est impossible, le locateur peut conserver les ouvrages sans verser d'indemnité. En matière commerciale, cette obligation peut devenir financièrement lourde; les locataires avisés négocient des clauses pour en écarter ou en limiter les effets.

Exemple pratique. Un locataire commercial a installé un câblage informatique dans les murs et plafonds du local. À la fin du bail, il doit en principe démanteler l'ensemble et remettre les lieux dans leur état d'origine. Si le bail contient une renonciation à cette obligation, le locataire en est dispensé. Sinon, les frais de remise en état lui incombent entièrement.

Les obligations entre locataires

Exemple pratique. Un locataire qui cause un trouble sonore répétitif malgré les avis du locateur peut exposer le voisin troublé à une demande de diminution de loyer et s'exposer lui-même à une résiliation de bail.

L'art. 1860 C.c.Q. impose à chaque locataire de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Cette obligation s'apprécie selon le critère de la personne raisonnable et les circonstances de chaque affaire, par analogie avec les inconvénients normaux du voisinage (art. 976 C.c.Q.). Seuls les inconvénients présentant un caractère anormal et persistant sont sanctionnés. Les sanctions possibles comprennent la diminution de loyer, la résiliation du bail et les dommages-intérêts (art. 1861 C.c.Q.).

Le locataire répond de ses propres actes et de ceux des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut aussi demander la résiliation du bail du locataire fautif (art. 1860, dernier alinéa C.c.Q.). La jurisprudence a accueilli des demandes de résiliation dans des cas où un locataire fumait régulièrement de la marijuana, troublant ainsi la jouissance des autres occupants. Le Tribunal administratif du logement dispose d'un pouvoir discrétionnaire et peut ordonner au locataire de se conformer à ses obligations plutôt que de prononcer la résiliation (art. 1973 C.c.Q.).

La qualification juridique de cette obligation fait débat. Me Pierre-Gabriel Jobin soutient que la responsabilité du locataire fautif envers les autres locataires est de nature extracontractuelle, faute de convention entre eux. D'autres auteurs avancent qu'elle découle du contrat et s'apparente à une stipulation pour autrui (stipulation pour autrui) d'origine légale (art. 1444 à 1450 C.c.Q.). L'exercice de ce type de recours demeure rare.

La sous-location et la cession de bail

La sous-location

Hypothèse. Un commerçant sous-loue son local pour six mois sans céder ses obligations; il demeure tenu envers le locateur principal du paiement du loyer et du respect du bail principal.

La sous-location intervient lorsque le locataire, devenu sous-locateur, consent un louage sur une partie ou la totalité du bien à un tiers, le sous-locataire. Le bail principal subsiste et le locataire demeure responsable de toutes les obligations qui en découlent. Aucun lien contractuel n'existe entre le locateur principal et le sous-locataire, mais l'art. 1876 C.c.Q. permet au sous-locataire d'exercer un recours direct contre le locateur en défaut d'exécuter ses obligations, afin de lui éviter des délais et des procédures inutiles.

Le loyer de la sous-location est dû au sous-locateur. En cas de défaut de celui-ci envers le locateur principal, le sous-locataire peut être tenu responsable du loyer envers le locateur, dans la limite du montant qu'il doit au sous-locateur (art. 1874 C.c.Q.). Le bail de sous-location prend fin au terme du bail principal, même si sa durée stipulée est plus longue. Si les agissements du sous-locataire causent un préjudice sérieux au locateur ou aux autres occupants, le locateur peut demander la résiliation de la sous-location (art. 1875 C.c.Q.), sans que le bail principal ne soit affecté.

La cession de bail

Hypothèse. Un locataire cède tout son bail à un cessionnaire solvable; sauf clause contraire ou refus sérieux du locateur, le cessionnaire devient le nouveau débiteur des obligations du bail.

La cession de bail (assignment of lease) est le transport par le locataire cédant de l'ensemble de ses droits et obligations à un cessionnaire, qui se substitue au cédant dans la relation avec le locateur. Contrairement à la sous-location, la cession entraîne la libération du cédant (art. 1873 C.c.Q.). Le Code civil opère en cette matière une novation par changement de débiteur, sans exiger le consentement exprès du locateur à cette novation. Les parties peuvent toutefois convenir d'une clause contraire dans le bail, ce qui est généralement le cas en matière commerciale.

La cession comprend à la fois une cession de créances et une cession d'obligations (art. 1637 à 1646 C.c.Q.). En matière résidentielle, tout lien de droit pour l'avenir est rompu entre le cédant et le locateur. En cas de doute sur la qualification de l'opération (sous-location ou cession), la jurisprudence présume une sous-location, conformément au principe selon lequel la novation ne se présume pas (art. 1661 C.c.Q.).

Les conditions d'exercice et le refus du locateur

Le locataire qui souhaite sous-louer ou céder son bail doit aviser le locateur de son intention, en indiquant le nom et l'adresse du sous-locataire ou cessionnaire éventuel (art. 1870 C.c.Q.). Cet avis peut être écrit ou verbal. Le locateur dispose de 15 jours pour répondre; à défaut de réponse, il est réputé avoir consenti (art. 1871, al. 2 C.c.Q.). S'il accepte, il peut exiger le remboursement de ses dépenses raisonnables (art. 1872 C.c.Q.).

Le locateur ne peut refuser que pour un motif sérieux (art. 1871, al. 2 C.c.Q.). L'insuffisance de revenus du cessionnaire constitue un motif reconnu, car le cessionnaire devient seul responsable du paiement du loyer. En matière de sous-location, la situation est plus complexe puisque le locataire principal demeure responsable. La jurisprudence a précisé que l'exigence de garanties additionnelles ou la signature d'un nouveau bail ne constituent pas systématiquement des motifs sérieux (Succession Filomena Di Clementi c. Sghaier). La confiance brisée envers un dirigeant, l'absence de garantie à l'égard d'une nouvelle société et une enquête de crédit insatisfaisante peuvent toutefois justifier un refus, surtout lorsque le bail revêt un caractère intuitu personae.

Un refus injustifié sera sanctionné par la résiliation du bail ou par une validation judiciaire de la cession. En l'absence d'avis du locataire, la sous-location ou la cession est en principe irrégulière, mais le tribunal peut la valider si le locateur ne démontre pas de préjudice sérieux.

La fin du bail

Exemple pratique. Le maintien dans les lieux plus de dix jours après le terme, sans opposition du locateur, peut entraîner la reconduction tacite du bail immobilier.

Le bail à durée fixe et sa reconduction

Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme, sans qu'un avis préalable ne soit nécessaire (art. 1877 C.c.Q.). La reconduction est possible, mais elle doit être expresse, sauf en matière de bail immobilier, où la reconduction tacite est reconnue (art. 1878 C.c.Q.).

La reconduction tacite (tacit renewal) s'opère lorsque, sans opposition du locateur, le locataire continue d'occuper les lieux durant plus de dix jours après le terme. Le bail est alors reconduit pour un an ou, si la durée initiale était inférieure à un an, pour la même durée (art. 1879 C.c.Q.). L'opposition du locateur peut prendre plusieurs formes : avis de non-renouvellement, demande en expulsion, négociations en vue d'un renouvellement. Toute manifestation d'intention contraire empêche la reconduction tacite. La sûreté consentie par un tiers pour garantir les obligations du locataire ne s'étend pas au bail reconduit (art. 1881 C.c.Q.).

Le décès de l'une des parties n'entraîne pas la résiliation du bail (art. 1884 C.c.Q.). Si le locataire ne quitte pas les lieux à l'expiration du bail, le locateur peut demander son expulsion (art. 1889 C.c.Q.).

Le bail à durée indéterminée et cas particuliers

Le bail à durée indéterminée dure aussi longtemps que l'un des contractants ne décide pas d'y mettre fin par un avis (art. 1882 C.c.Q.). Le délai de cet avis correspond au terme fixé pour le paiement du loyer, plafonné à trois mois. Pour un bien meuble, le délai est de dix jours (art. 1882, al. 2 C.c.Q.).

L'expropriation totale met fin au bail à la date où l'expropriant peut prendre possession du bien (art. 1888, al. 1 C.c.Q.). En cas d'expropriation partielle, le locataire peut obtenir la résiliation du bail ou une diminution de loyer. C'est l'expropriant qui indemnise le locataire (art. 66 de la Loi sur l'expropriation), et non le locateur, sur lequel cet événement est hors de contrôle.

L'aliénation du bien loué, volontaire ou forcée, n'entraîne pas la résiliation du bail (art. 1886 C.c.Q.). L'acquéreur devient locateur par l'effet d'une cession de bail implicite et légale; le locataire demeure tenu à tous les termes du contrat. L'acquéreur peut toutefois mettre fin au bail non publié à l'expiration des 12 mois suivant l'aliénation, moyennant un préavis de six mois pour un bail immobilier et d'un mois pour un bail mobilier (art. 1887 C.c.Q.). S'il reste moins de 12 mois au bail, l'acquéreur doit le respecter jusqu'au terme.

Si le bail a été publié au registre approprié avant l'acte d'aliénation, l'acquéreur doit le respecter intégralement jusqu'à son terme. Une clause par laquelle le locataire renonce à la publicité est sans effet (art. 2936 C.c.Q.). La Cour d'appel a confirmé que la connaissance factuelle de l'existence d'un bail ne supplée jamais le défaut de publicité (art. 2963 C.c.Q.). Les clauses dites « d'assujettissement » dans les baux commerciaux, par lesquelles le locataire s'engage à reconnaître tout nouveau propriétaire comme locateur, sont donc inutiles au Québec. La publication confère au locataire une protection considérable; les praticiens procèdent d'ailleurs au moyen d'un avis conformément à l'art. 2999.1 C.c.Q.

Repères législatifs et jurisprudentiels

• Art. 1851 C.c.Q. : définition du contrat de louage.
• Art. 1854 C.c.Q. : obligations de délivrance et de garantie du locateur.
• Art. 1855 C.c.Q. : obligation de payer le loyer et d'user du bien avec prudence et diligence.
• Art. 1856 C.c.Q. : interdiction de changer la forme ou la destination du bien.
• Art. 1858 C.c.Q. : garantie contre les troubles de droit.
• Art. 1860-1861 C.c.Q. : obligations entre locataires et troubles de fait.
• Art. 1864-1869 C.c.Q. : réparations nécessaires et menues réparations.
• Art. 1870-1876 C.c.Q. : sous-location et cession de bail.
• Art. 1877-1882 C.c.Q. : fin du bail et reconduction.
• Art. 1886-1891 C.c.Q. : aliénation, remise du bien et baux publiés.
• Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada Inc. : distinction entre les troubles de droit et les mesures sanitaires (COVID-19).
• 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc. : changement de destination du bien par défaut d'exploitation.
• Succession Filomena Di Clementi c. Sghaier : motifs sérieux de refus de sous-location.
• Compagnie Trust Royal c. Pinkerton Flowers Limited : bail publié et aliénation forcée.
• Lareau c. Régie du logement : force majeure (tempête de verglas de 1998) et diminution de loyer.

Liste de vérification pratique

1. Vérifier que le bail décrit précisément le bien, ses accessoires et les services inclus.
2. Confirmer l'état du bien au moment de la délivrance (photos, procès-verbal d'état des lieux).
3. Préciser contractuellement la répartition des réparations entre locateur et locataire.
4. En matière commerciale, stipuler clairement la portée de l'obligation d'entretien et le caractère « net » ou « brut » du bail.
5. Aviser promptement le locateur de toute défectuosité ou détérioration substantielle.
6. Obtenir le consentement du locateur avant toute sous-location ou cession, en fournissant par écrit le nom et l'adresse du candidat.
7. Consulter les baux publiés au registre foncier avant de signer un nouveau bail commercial.
8. Prévoir les obligations de remise en état à la fin du bail et négocier les clauses pertinentes.
9. Publier le bail à durée fixe au registre approprié pour assurer sa protection contre les effets de l'aliénation.

Glossaire

• Bail (lease) : contrat de louage portant sur un bien meuble ou immeuble.
• Cession de bail (assignment of lease) : transport de l'ensemble des droits et obligations du locataire à un cessionnaire.
• Délivrance (delivery) : mise à la disposition du locataire du bien loué avec tous ses accessoires.
• Force majeure (superior force) : événement imprévisible et irrésistible libérant le débiteur de son obligation.
• Jouissance paisible (peaceful enjoyment) : droit du locataire à l'usage tranquille du bien loué.
• Locataire (lessee, tenant) : partie qui reçoit la jouissance du bien loué moyennant un loyer.
• Locateur (lessor, landlord) : partie qui procure la jouissance du bien loué.
• Menues réparations (minor repairs) : petits travaux d'entretien à la charge du locataire.
• Novation (novation) : opération qui substitue un nouveau débiteur ou une nouvelle obligation à l'ancienne.
• Obligation de résultat (obligation of result) : obligation dont l'inexécution se prouve par la constatation de l'absence du résultat promis.
• Reconduction tacite (tacit renewal) : renouvellement automatique du bail immobilier en l'absence d'opposition du locateur.
• Sous-location (sublease) : louage consenti par le locataire à un tiers, le locataire demeurant responsable du bail principal.
• Trouble de droit (disturbance of right) : atteinte à la jouissance fondée sur une prétention juridique d'un tiers.
• Trouble de fait (factual disturbance) : atteinte à la jouissance sans fondement juridique.

Références et lectures complémentaires

• Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1851-1891.
• Pierre-Gabriel Jobin, traité sur le louage cité dans la source.
• Robert P. Godin, doctrine citée dans la source.
• Loi sur l'expropriation, RLRQ, c. E-24.
• Lechter (Montreal Professional Building) c. Keurig Canada Inc., Cour d'appel du Québec.
• Lareau c. Régie du logement, Cour supérieure du Québec (contrôle judiciaire, tempête de verglas 1998).
• 9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc., Cour d'appel du Québec.
• Succession Filomena Di Clementi c. Sghaier (Restaurant Sultana), Cour supérieure du Québec.
• Compagnie Trust Royal c. Pinkerton Flowers Limited, Cour d'appel du Québec.
• 9185-4000 Québec Inc. c. Centre commercial Innovation Inc., Cour d'appel du Québec.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.