Les régimes particuliers de la vente

Aperçu

Le droit québécois de la vente ne se limite pas aux règles générales analysées dans les leçons précédentes. Le Code civil du Québec (C.c.Q.) et la Loi sur la protection du consommateur (L.p.c.) encadrent deux catégories de ventes soumises à des régimes juridiques distincts : la vente à tempérament et la vente d'immeubles à usage d'habitation. Ces régimes imposent des formalités de publicité, de formation et de protection qui dérogent au droit commun de la vente. La vente à tempérament permet au vendeur de se réserver la propriété du bien jusqu'au paiement intégral du prix, tandis que le régime de la vente résidentielle protège l'acheteur d'un logement contre les pratiques abusives des constructeurs et promoteurs. Chacun de ces mécanismes répond à une préoccupation de politique législative : garantir le paiement pour le vendeur dans un cas, protéger un acheteur vulnérable dans l'autre.

Objectifs d'apprentissage

• Définir la vente à tempérament et distinguer ses composantes selon le C.c.Q. et la L.p.c.
• Identifier les conditions de publicité de la réserve de propriété et leurs conséquences sur l'opposabilité aux tiers.
• Analyser les effets de la vente à tempérament sur le transfert des risques, la déchéance du terme et la reprise de possession.
• Décrire les règles protectrices applicables à la vente d'immeubles à usage d'habitation, y compris le contrat préliminaire et la note d'information.
• Évaluer l'interaction entre le régime du C.c.Q. et celui de la L.p.c. en matière de vente à tempérament de consommation.

Concepts clés et définitions

• Vente à tempérament (instalment sale) : vente à terme par laquelle le vendeur se réserve la propriété du bien jusqu'au paiement total du prix de vente (art. 1745, al. 1 C.c.Q.).
• Réserve de propriété (retention of title) : clause par laquelle le transfert de propriété est suspendu jusqu'au paiement complet ; elle constitue une garantie réelle au profit du vendeur.
• Registre des droits personnels et réels mobiliers (R.D.P.R.M.) (Register of Personal and Movable Real Rights) : registre public où doivent être inscrites certaines réserves de propriété pour être opposables aux tiers.
• Contrat préliminaire (preliminary contract) : contrat obligatoire précédant la vente d'un immeuble à usage d'habitation, contenant la promesse d'achat, les mentions prescrites et la faculté de dédit.
• Faculté de dédit (right of withdrawal) : droit reconnu à l'acheteur de se départir de son engagement dans un délai fixé par la loi, sans avoir à justifier sa décision.
• Déchéance du terme (forfeiture of the benefit of the term) : perte, pour le débiteur, du bénéfice du terme accordé pour exécuter son obligation, rendant toute la dette exigible.

La vente à tempérament selon le Code civil

Notion et domaine d'application

L'art. 1745, al. 1 C.c.Q. définit la vente à tempérament comme une vente à terme assortie d'une réserve de propriété : le vendeur conserve la propriété du bien jusqu'au paiement total du prix. Contrairement à l'analyse retenue en common law, où l'on parle de conditional sale, la Cour suprême du Canada a confirmé qu'il s'agit bien d'une vente à terme ; le transfert de propriété n'a donc pas d'effet rétroactif. Les parties restent libres de stipuler le contraire, par exemple en prévoyant la rétroactivité au jour de la formation du contrat.

Le domaine d'application du régime du C.c.Q. est très large : il couvre toute vente à tempérament, mobilière ou immobilière, de consommation ou commerciale, destinée ou non à l'exploitation d'une entreprise (art. 1745 à 1749 C.c.Q.). Depuis 1971, la L.p.c. prévoit un régime parallèle détaillé (art. 132 à 149 L.p.c.) pour les ventes de consommation. En vertu de la disposition préliminaire du C.c.Q., le régime du Code s'applique même aux ventes régies par la L.p.c., mais en cas de divergence, la règle spéciale de la L.p.c. prévaut.

Exemple. Un concessionnaire automobile vend un véhicule à crédit en se réservant la propriété jusqu'au dernier versement. Le contrat est soumis au régime du C.c.Q. (art. 1745 à 1749) et, si l'acheteur est un consommateur, aux dispositions complémentaires de la L.p.c. (art. 132 et s.).

Formation et opposabilité aux tiers

Exemple. Un fournisseur publie sa réserve après l'expiration du délai de 15 jours et découvre qu'un sous-acquéreur a déjà acheté le bien.

Selon le C.c.Q., la vente à tempérament est un contrat consensuel : aucune forme n'est exigée (art. 1385 C.c.Q.). La réserve de propriété doit toutefois être exprimée avec clarté. Une simple mention sur une facture ne suffit que si l'acheteur y a consenti ; à défaut, le transfert de propriété par le consentement s'opère selon l'art. 1708 C.c.Q.

L'art. 1745 C.c.Q. impose la publicité de la réserve de propriété dans deux cas :

1. Le bien est un véhicule routier ou un autre bien déterminé par règlement.
2. Le bien est un meuble acquis pour le service ou l'exploitation d'une entreprise.

Cette publicité doit être inscrite au R.D.P.R.M. dans un délai de 15 jours de la vente pour être opposable à tous à compter de la date de la vente. L'inscription vise à protéger les tiers, c'est-à-dire les créanciers de l'acheteur et les sous-acquéreurs, en leur permettant de consulter le registre pour connaître la situation juridique du bien.

L'art. 1749 C.c.Q. prévoit les conséquences du défaut de publicité. Si la réserve n'a pas été publiée, le vendeur ne peut reprendre le bien qu'entre les mains de l'acheteur immédiat, dans l'état où il se trouve, sujet aux droits et charges dont l'acheteur a pu le grever. Si la publicité a été tardive, le vendeur peut également reprendre le bien entre les mains d'un acquéreur subséquent, à condition que la réserve ait été publiée avant la revente par l'acheteur.

Pour les biens destinés à une universalité de meubles vendus dans le cours des activités d'une entreprise, l'art. 2961.1 C.c.Q. prévoit un mécanisme de report : la réserve de propriété s'éteint quant aux biens vendus à un tiers, mais se reporte sur les biens de même nature acquis du même fournisseur et destinés à la même universalité. Cette inscription vaut pour dix ans.

Opposabilité au syndic de faillite

Exemple. Comparer une faillite, où la publicité peut devenir décisive pour un créancier garanti, et une proposition, où le syndic n'a pas la saisine.

La question de l'opposabilité de la réserve de propriété au syndic de faillite a suscité une controverse jurisprudentielle prolongée. La Cour d'appel avait conclu que l'absence d'inscription rendait la réserve inopposable au syndic, considéré comme un tiers. La Cour suprême du Canada, dans In re Ouellet et In re Lefebvre, a infirmé cette analyse en affirmant que le syndic n'est pas un tiers au sens de l'art. 1749 C.c.Q. Les réserves de propriété lui sont donc opposables même sans publication.

La Cour suprême a toutefois ajouté un obiter significatif. Lorsque le vendeur à tempérament d'un bien acquis par une entreprise est assujetti aux formalités de l'exercice des droits hypothécaires pour la reprise de possession, il répond à la définition de « créancier garanti » selon l'art. 2 de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité (L.f.i.). Dans ce cas, le défaut de publication rend la réserve inopposable au syndic. En revanche, le vendeur à tempérament dans un contrat de consommation, qui reprend possession selon la L.p.c. (art. 138 et s.), n'est pas un créancier garanti.

Dans le cadre d'un avis d'intention ou d'une proposition, la situation diffère : le syndic n'ayant pas la saisine des biens du débiteur insolvable, le défaut de publication ne rend pas la réserve inopposable.

Les effets de la vente à tempérament

Le transfert des risques

En règle générale, dans les contrats translatifs de propriété, les risques passent à l'acheteur lors de la délivrance du bien (art. 1456, al. 2 C.c.Q.). La vente à tempérament déroge à ce principe : l'art. 1746 C.c.Q. prescrit que les risques sont à la charge de l'acheteur. Ce transfert devrait, par cohérence, être rattaché au moment de la délivrance plutôt qu'à la formation du contrat. Les parties peuvent en convenir autrement, sauf lorsque la L.p.c. s'applique : l'art. 133 L.p.c. maintient les risques à la charge du vendeur jusqu'au transfert de propriété.

Exemple. Un réfrigérateur vendu à tempérament à un consommateur est détruit par un incendie. Si la L.p.c. s'applique, le vendeur supporte la perte tant que la propriété n'a pas été transférée. Si le contrat est commercial et régi par le seul C.c.Q., l'acheteur assume les risques dès la délivrance.

La déchéance du terme

Lorsque l'acheteur est en défaut d'effectuer un versement, le vendeur dispose de trois options :

1. Exiger le paiement du versement en retard.
2. Invoquer la déchéance du terme et réclamer tout le solde.
3. Demander la reprise de possession, ce qui entraîne la résolution de la vente (art. 1590 et 1748 C.c.Q.).

La déchéance du terme intervient dans plusieurs situations : clause contractuelle la prévoyant (art. 1748 C.c.Q.), vente du bien sous contrôle de justice ou cession par l'acheteur de ses droits dans le bien (art. 1747 C.c.Q.), insolvabilité ou faillite de l'acheteur, ou diminution de la sûreté conventionnelle sans le consentement du vendeur (art. 1514 C.c.Q.).

Si le vendeur renonce à sa réserve de propriété, il peut encore exercer la priorité du vendeur impayé lorsque la vente a été consentie à une personne physique n'exploitant pas une entreprise (art. 2651 C.c.Q.).

Réserve de propriété et consignation

Dans une consignation visée par l'art. 2961.1 C.c.Q., le droit de revendiquer ne se reporte pas automatiquement sur le produit de vente et les sommes doivent être isolées dans un compte en fidéicommis pour protéger le fournisseur.

La reprise de possession

La reprise de possession constitue la sanction la plus sévère pour l'acheteur : il perd la détention du bien et tout espoir d'en devenir propriétaire. Depuis la modification législative de 1999, l'art. 2749 C.c.Q. oblige le vendeur à tempérament à suivre les formalités de l'exercice des recours hypothécaires plutôt que les seules règles de la prise en paiement.

Le vendeur à tempérament peut donc choisir entre la prise en paiement, la vente sous contrôle de justice ou la vente par le créancier. S'il choisit la prise en paiement, la dette est éteinte. S'il opte pour une vente, la dette subsiste pour le solde non couvert. La Cour d'appel a précisé qu'en l'absence d'indication contraire dans les préavis, la reprise de possession équivaut à une prise en paiement, éteignant l'obligation.

Les conditions de la reprise varient selon la publicité :

• Si la réserve a été publiée dans le délai de 15 jours (art. 1745, al. 2 C.c.Q.), la reprise peut être exercée contre tous, y compris les acquéreurs subséquents.
• Si la réserve n'a pas été publiée ou l'a été tardivement, la reprise n'est possible que contre l'acheteur immédiat ou, le cas échéant, contre un acquéreur subséquent ayant acheté après la publication.
• Si la réserve concerne un contrat de consommation, seules les règles de la L.p.c. régissent la reprise.
• Hors consommation, le vendeur est assujetti aux règles relatives à l'exercice des droits hypothécaires (art. 2748 et s. C.c.Q.), ce qui permet à l'acheteur de remédier aux défauts et d'empêcher la reprise (art. 2761 et 2762 C.c.Q.).

La vente à tempérament selon la L.p.c.

Formation et formalisme

L'acheteur-consommateur peut invoquer la lésion.

La L.p.c. impose un formalisme strict à la vente à tempérament de consommation. Le contrat doit être rédigé par écrit, en double exemplaire, selon le modèle prescrit à l'annexe de la loi (art. 134 L.p.c.). Le contenu doit refléter la réalité de l'opération et non une simple pratique commerciale. Le consommateur dispose d'un droit de dédit absolu dans les deux jours suivant le jour où chaque partie détient un exemplaire de la convention (art. 73 à 79 L.p.c.).

Les exigences de forme incluent des mentions obligatoires relatives au taux de crédit, aux frais de crédit et à leurs composantes (art. 67 à 72, 83, 91 et 92 L.p.c.), ainsi qu'aux droits de chaque partie en cas de défaut. Sont interdites les clauses permettant la reprise du bien sans le consentement de l'acheteur ou l'autorisation du tribunal, ainsi que les clauses interdisant au consommateur de déplacer le bien à l'intérieur du Québec (art. 136 L.p.c.).

Le non-respect de ces exigences entraîne des sanctions sévères : nullité du contrat (art. 271, al. 1 L.p.c.) ou suppression des frais de crédit au choix du consommateur. La sanction propre aux art. 66 à 150 L.p.c. est l'annulation de plein droit de la réserve de propriété (art. 135 L.p.c.), transformant la vente à tempérament en simple vente à terme et privant le vendeur de sa sûreté réelle.

Effets et sanctions dans le droit de la consommation

Le transfert des risques obéit à une règle différente de celle du C.c.Q. L'art. 133 L.p.c. maintient les risques de perte par cas fortuit à la charge du vendeur jusqu'au transfert de propriété. Cette règle, conforme au principe res perit domino du Code civil du Bas-Canada, contredit l'art. 1746 C.c.Q.

En matière de paiement, le consommateur peut, en tout temps avant l'échéance, acquitter sa dette en tout ou en partie ; les frais de crédit sont alors réduits (art. 93 L.p.c.). Le vendeur ne peut céder un effet de commerce séparément du contrat de vente (art. 102 et 103 L.p.c.), et le cessionnaire de la créance n'acquiert pas plus de droits que le vendeur.

La déchéance du terme est permise par clause contractuelle, mais son exercice est strictement encadré (art. 104 à 110 L.p.c.). Le vendeur doit donner un avis écrit et un état de compte à l'acheteur en défaut. Dans les 30 jours, le consommateur peut remédier au défaut ou demander au tribunal soit la modification des modalités de paiement, soit l'autorisation de remettre le bien au vendeur, entraînant la résolution du contrat.

La reprise de possession en droit de la consommation

L'art. 146 L.p.c. prévoit un choix non exclusif de sanctions et une remise « volontaire » obtenue sous pression illicite est sans effet.

La procédure de reprise est soumise à deux conditions cumulatives. Le vendeur doit d'abord donner un avis écrit conforme au modèle de l'annexe 6 de la loi (art. 139 L.p.c.), indiquant la date et le montant de chaque versement échu et non acquitté. Si, au moment du défaut, l'acheteur a acquitté au moins la moitié de la somme de l'obligation totale et du versement comptant, le commerçant doit obtenir la permission du tribunal pour procéder à la reprise (art. 142 L.p.c.).

Le tribunal évalue la demande selon plusieurs critères (art. 109 et 143 L.p.c.) :

1. Le montant total de la convention, le montant payé et le solde dû.
2. La valeur du bien au moment du défaut.
3. La capacité de payer de l'acheteur, appréciée en fonction de ses revenus.
4. La raison du défaut : malchance ou insouciance.

Si la demande est rejetée, le tribunal peut modifier les modalités de paiement et les risques passent exceptionnellement du vendeur à l'acheteur (art. 144 et 145 L.p.c.). Si la reprise est autorisée, l'acheteur est libéré du solde du prix et le vendeur conserve les versements déjà reçus (art. 141 L.p.c.).

Dans les 30 jours de l'avis, l'acheteur peut remédier au défaut ou remettre volontairement le bien au vendeur (art. 140 L.p.c.). La remise volontaire éteint l'obligation de payer le solde. Toute procédure non conforme aux prescriptions de la loi est nulle.

La vente d'immeubles à usage d'habitation

La garantie de qualité

Les art. 1785 et s. C.c.Q. prévoient un régime protecteur pour la vente d'immeubles à usage d'habitation par un constructeur ou un promoteur à une personne physique qui acquiert le bien pour l'occuper elle-même. Ce régime s'applique aux immeubles neufs, rénovés ou transformés en copropriété, ainsi qu'aux maisons préfabriquées.

À première vue, ces dispositions visent les immeubles neufs, mais elles peuvent aussi s'appliquer à certains immeubles rénovés, transformés en copropriété ou préfabriqués. Le document signé doit contenir une véritable promesse d'acheter, et non une simple réservation.

L'art. 1794 C.c.Q. soumet cette vente aux règles du contrat d'entreprise relatives à la présomption de responsabilité des constructeurs. L'entrepreneur, le sous-entrepreneur, l'ingénieur et l'architecte sont solidairement responsables de la perte résultant de vices de construction survenue dans les cinq ans (art. 2118, 2119 et 2121 C.c.Q.). Le vendeur répond aussi des malfaçons constatées à la délivrance ou découvertes dans l'année suivant la vente (art. 2120 C.c.Q.) et de la bonne qualité des matériaux (art. 2103 C.c.Q.). L'art. 2124 C.c.Q. assimile le promoteur qui vend un ouvrage qu'il a construit ou fait construire à un entrepreneur, l'assujettissant à toutes les garanties du contrat d'entreprise.

Le contrat préliminaire

La vente d'un bâtiment à usage d'habitation, construit ou à construire, doit obligatoirement être précédée d'un contrat préliminaire (art. 1785 et 1786 C.c.Q.). Ce contrat doit contenir :

• Le nom et l'adresse du vendeur et du promettant-acheteur.
• L'ouvrage à réaliser et sa date de délivrance.
• Le prix de vente et, le cas échéant, les modalités de révision.
• Les droits réels grevant l'immeuble.
• Les informations utiles sur les caractéristiques de l'immeuble.

Le promettant-acheteur bénéficie d'une faculté de dédit d'un délai minimum de dix jours à compter de la conclusion de la promesse (art. 1785, al. 2 C.c.Q.). L'indemnité de dédit est plafonnée à 0,5 % du prix convenu (art. 1786, al. 3 C.c.Q.). Ce régime est d'ordre public de protection : toute stipulation incompatible est inopérante.

La passation du contrat préliminaire est une condition de validité de la vente elle-même (art. 1793 C.c.Q.). L'acheteur peut demander la nullité du contrat principal s'il prouve un « préjudice sérieux » résultant d'un vice du contrat préliminaire, sans avoir à établir l'erreur ou le dol selon les critères du droit commun.

Exemple. Un promoteur vend un condo sans contrat préliminaire ou en omettant la faculté de dédit. L'acheteur peut demander la nullité de la vente en prouvant un préjudice sérieux, même sans établir un vice du consentement classique.

Règles propres à la copropriété et aux grands ensembles

Pour la vente d'une fraction de copropriété divise, l'art. 1792 C.c.Q. protège l'acheteur lorsque la déclaration de copropriété n'a pas encore été inscrite : il peut résoudre la vente si l'inscription n'intervient pas dans les 30 jours à compter de la date où elle peut l'être. Cette résolution s'opère sans formalités judiciaires.

Les ventes portant sur un logement dans un ensemble d'au moins dix unités sont soumises à des exigences supplémentaires (art. 1787 à 1791 C.c.Q.). Le vendeur doit remettre à l'acheteur une note d'information contenant :

• Les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs, accompagnés du plan de l'ensemble du projet.
• Le plan de développement et le sommaire du devis descriptif.
• La description des installations communes et des parties privatives.
• Les renseignements sur la gérance de l'immeuble.
• Un état du budget prévisionnel sur une base annuelle d'occupation complète (art. 1791 C.c.Q.), incluant dettes, créances, charges communes et contribution au fonds de prévoyance.
• Le cas échéant, l'état des baux consentis par le promoteur sur les parties privatives ou communes (art. 1789 C.c.Q.).

Le règlement de l'immeuble et la déclaration de copropriété (ou la convention d'indivision), même à l'état d'ébauche, doivent être joints en annexe. Le défaut de remettre la note d'information n'entraîne pas la nullité de la vente, mais ouvre un recours en réduction du prix ou en résolution.

Repères législatifs et jurisprudentiels

• Art. 1745 à 1749 C.c.Q. : régime général de la vente à tempérament.
• Art. 1785 à 1794 C.c.Q. : vente d'immeubles à usage d'habitation.
• Art. 2118 à 2124 C.c.Q. : garanties des constructeurs applicables par renvoi.
• Art. 2670 C.c.Q. : effet de l'hypothèque subordonné à l'acquisition de la propriété.
• Art. 2749 C.c.Q. : assujettissement de la reprise de possession aux formalités hypothécaires.
• Art. 2961.1 C.c.Q. : report de la réserve de propriété sur les universalités de meubles.
• Art. 66 et s., 132 à 149 L.p.c. : vente à tempérament en droit de la consommation.
• In re Ouellet, Cour suprême du Canada : opposabilité de la réserve de propriété au syndic.
• In re Lefebvre, Cour suprême du Canada : opposabilité des droits résultant de contrats de location à long terme.

Liste de vérification pratique

• Identifier si la vente est mobilière ou immobilière, de consommation ou commerciale.
• Vérifier si la réserve de propriété doit être publiée au R.D.P.R.M. (véhicule routier, bien d'entreprise).
• Confirmer l'inscription dans le délai de 15 jours pour l'opposabilité à tous.
• En cas de contrat de consommation, vérifier la conformité aux exigences de forme de la L.p.c. (modèle d'annexe, mentions obligatoires, droit de dédit).
• Pour une vente immobilière résidentielle, vérifier l'existence et le contenu du contrat préliminaire.
• S'assurer que la faculté de dédit est prévue (minimum 10 jours, indemnité plafonnée à 0,5 %).
• Pour un ensemble de 10 unités ou plus, préparer la note d'information et ses annexes.
• Avant toute reprise de possession, déterminer le régime applicable : L.p.c. (contrat de consommation) ou formalités hypothécaires du C.c.Q.

Glossaire

• Contrat préliminaire (preliminary contract) : contrat obligatoire précédant la vente résidentielle, contenant la promesse d'achat et les mentions exigées par la loi.
• Créancier garanti (secured creditor) : créancier dont la créance est garantie par une sûreté réelle, au sens de l'art. 2 L.f.i.
• Déchéance du terme (forfeiture of the benefit of the term) : perte anticipée du bénéfice du terme, rendant la dette immédiatement exigible.
• Faculté de dédit (right of withdrawal) : droit de résoudre une promesse d'achat dans un délai légal, sans obligation de motiver la décision.
• Note d'information (information memorandum) : document contenant les renseignements prescrits que le vendeur doit remettre à l'acheteur d'un logement dans un grand ensemble.
• Prise en paiement (taking in payment) : recours par lequel le créancier devient propriétaire du bien grevé en extinction de la dette.
• R.D.P.R.M. (Register of Personal and Movable Real Rights) : registre public des droits personnels et réels mobiliers.
• Réserve de propriété (retention of title) : stipulation contractuelle reportant le transfert de propriété au paiement intégral du prix.
• Vente à tempérament (instalment sale) : vente à terme avec réserve de propriété au profit du vendeur.

Références et lectures complémentaires

• Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, art. 1385, 1456, 1514, 1590, 1708, 1745 à 1749, 1785 à 1794, 2103, 2118 à 2124, 2651, 2670, 2749, 2757, 2761, 2762, 2961.1.
• Loi sur la protection du consommateur, RLRQ, c. P-40.1, art. 8, 23 à 31, 66 et s., 73 à 79, 83, 84 à 89, 91, 92, 93, 102, 103, 104 à 110, 132 à 149, 221, 253, 271.
• Loi sur la faillite et l'insolvabilité, LRC 1985, c. B-3, art. 2.
• Loi sur l'application de la réforme du Code civil, LQ 1992, c. 57, art. 48, 98, 162.

Avertissement

Cet article est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit civil québécois peut évoluer par voie législative et jurisprudentielle. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un notaire qualifié au Québec.